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互联网+房产三个伪命题 低估常识迟早要还的

2017-12-07 15:43

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伪命题一:当前楼市是买方市场,所以要用户至上,渠道为王!

楼市现在究竟是买房市场还是卖方市场,这是房产行业的第一问题。要是买房市场的话,开发商求着民众来买房,楼层、户型任性挑,用公积金肯定没问题,还会想办法提升服务体验,组织各种营销拉动,这个时候中介、电商等渠道也会特别吃香。

但风水转到卖方市场,开发商特别强势,好房子用不着费尽心思去营销,基本都走网开去,前几年听说是“日光盘”,现在“秒光”售罄才好意思拿出来说。我在某市调研楼盘的置业对我使脸色,“一秒钟能发生许多你想不到的事情”;在卖方市场,营销只是其中一环,最要紧的任务不是把房子卖出去,而是怎么争取更多全款,或是怎么捂盘等高价再卖。

实体经济的凋敝、A股“韭菜们”的觉醒、白领及中产的焦虑症,让炒房不再是温州人所热衷的活;如今再没有哪位大V敢劝粉丝卖掉房子创业了。虽说“房子是用来住的,不是用来炒的”,楼市与股市相同之处群体心理暗示发挥意想不到作用:房价越涨、房子越紧俏,房价越跌越卖不动,况且房子保值性、流通性极高足以完爆股市。

在一线城市,北京六环外房价已突破8万,深圳房价从2014年至今整体涨幅超70%,一些学区密集的城区涨幅已超100%以上;二线尤其是省会城市房价也普遍“翻倍”;三四线城市“拆迁潮”就是楼市升温最佳的“冷启动”。貌似让人忘记了中国楼市曾经还有一段去库存的光景。

最近几年,房产电商平台及房产O2O哑火了,其根源在楼市的卖方市场,电商渠道引流对开发商的诱惑力下降。那些听信了所谓的“楼市白银时代”、调控打压房价导致买方市场出现、开发商主要矛盾是去库存之类的房产电商平台,想着怎么搞全民房产经纪人替本地开发商带客户模式,怎么以爬虫技术把其他站点楼盘信息复制粘贴过来的门户模式,基本上吃了错判形势的大亏。

尽管说“用户体验”是互联网+的“政治正确”,但在当前的楼市,用户们哪怕是享受本应当享受的购房权利已变成一种奢侈,网上流传一段小视频,楼盘保安对着人群喊:全款的请进,按揭的别堵门,公积金把你的共享单挪开!

互联网+房产三个伪命题 低估常识迟早要还的

(12月某武汉的项目开盘情形,图片来自朋友圈)

伪命题二:案场SaaS以S2B2C模式,能做成房产搜索电商的生态

一些互联网公司看到C端房产电商交易不好做,转向做B端也就是为楼盘开发商服务,一个顾客要从意向登记资料到签订购买合同,要置业顾问和销售经理签很多字,而这些软件就瞄准这些“痛点”制作ERP软件,据说能帮助置业减轻填表时间,收集用户资料进行数据化管理。

阿星在市场待了2个月、跑了50多盘,把身份证等PDF扫描交给置业都被一张张打印出复印件,赶上限购、限贷,诸如身份证、房查需要盖章、银行流水复印无效、户口页等必须查看原件;甚至在购房者过多情况下,搜集资料是否齐全、合规成为置业们过滤客户的主要手段。

换句话说,一个刚需购房者把自己前半生的积蓄都All In了买房,难道还出不起几张复印纸的钱?置业连客户档案都收集整理不了,还嫌签字累,那还怎么体现服务过程?这个不是技术问题,而是一个人性观察,楼盘档案SaaS化基本和喊了N年的“无纸化办公”一样不可能落不了地,纯粹是办公室内的技术人员YY出来的“伪需求”。

最近笔者看到一篇文章核心思想大致是讲,楼盘ERP软件在做S2B2C模式,通过平台供应链打通B端房源,对房源标的物如住宅、别墅、商铺、写字楼等进行分类整理,制作成“楼盘字典”(类似美国zillow),最终形成一套房产搜索电商平台。而这种重度垂直的工具延伸出的故事看上去“美好”而已。

互联网+房产三个伪命题 低估常识迟早要还的

(某楼盘SaaS软件官网截图)

首先,没有什么商业化的软件能够打通所有房源并做数据化,除非住建部的行政下达命令号召所有的街道办事处来做,因为涉及到存量的二手房源,这个工程有多浩大,最终效果怎么样都是未知数;其次,商品房的交易情况一般都是上报到各地住房保障和房屋保障局官网,用户本身即可查询,而所谓的房产搜索平台也是去爬官方公布的数据以及搜房、链家的旧信息,没有任何成交的价值。

目前应用较为普遍的开盘软件,比如明源云、矩阵互动等,以及新浪乐居也有一些代理行负责案场的开盘软件,其他工具如房贷结算器、找房软件等基本无关轻重,前者很多App中都有自带,后者可能还不如百度地图;总体而言,做互联网+房产的工具软件作用有限,即使直接服务销售的定制化软件也只有辅助价值。

伪命题三:网购电商巨头干房产交易电商,流量大所以能带客源

前两年是房产O2O要干掉代理行以及搜房、链家,现在换成了淘宝、京东这样的巨头开始涉足房产交易。